مجلس الدولة: أملاك الفيوم ليس من حقها إعادة تثمين الأراضي المباعة
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوي والتشريع بمجلس الدولة برئاسة المستشار أسامة محمود محرم، إلي عدم أحقية الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة بمحافظة الفيوم في إعادة تقدير أثمان الأراضي السابق بيعها للأفراد بغرض الاستصلاح والزراعة بعد وفائهم بأثمانها وانتقال ملكيتها إليهم قانونا وقيامهم ببيعها وتسلسل انتقال ملكيتها قانونا إلى الغير في حالة دخولها ضمن الحيز العمراني لمدينة طامية مع التزام ملاك تلك الأراضي بأداء مقابل التحسين المقرر وفقا لأحكام قانون البناء بسبب اعتماد المخطط التفصيلي للمدينة.
بتاريخ 28/6/2021 قدم طلب الدكتور محافظ الفيوم رقم (٣٩٢) بشأن طلب إبداء الرأي القانوني بخصوص مدي أحقية الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة بمحافظة الفيوم في إعادة تقدير ثمن المساحات التي يرغب أصحابها بتغيير الغرض في عقود البيع الصادرة لهم من إدارة الأملاك من (زراعة) إلي (مبان) وذلك نتيجة دخلوها الحيز العمراني لمدينة طامبة.
وبعرض طلبات استخراج تراخيص البناء علي الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة بمحافظة الفيوم ، بين استطلاع رأي السيد المستشار مفوض الدولة حول مدي أحقيتها في إعادة تقدير أثمان هذه الأراضي، وذلك لفروق الأسعار الناشئة عن بيعها بسعر مخفض تشجيعاً لاستصلاحها وزراعتها وسعرها الحالي بعد دخولها الحيز العمراني، وأنتهي الرأي بعدم أحقيتها في ذلك
واعتمد الرأي من المحافظ في حدود هذه الحالات
• تقدم بعض أهالي مركز طامية بشكوي يتضررون فيها من بيع أملاك الدولة بثمن وسعر زهيد لغرض الاستصلاح والزراعة، وبيعها من قبل الملاك الحاليين بالمتر بثمن أعلي، طلبت الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة إعادة عرض القضية علي المستشارمفوض الدولة، فخلص بكتابة المؤرخ ١١/٧/٢٠٢١ إلي إيقاف إصدار تراخيص البناء المطلوبة لحين عرض الموضوع علي الجمعية العمومية لقسمي الفتوي والتشريع.
عُرض الموضوع على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة في ٢٢ من يونيو عام ۲۰۲۲م، الموافق ۲۲ من ذي القعدة عام ١٤٤٣هـ؛ فتبين لها أن المادة (۲۹) من الدستور المعدل تنص على أنه: "... وتلتزم الدولة بحماية الرقعة الزراعية وزيادتها، وتجريم الاعتداء عليها.... وذلك كله على النحو الذي ينظمه القانون"، وأن المادة (۳۳) تنص على أن تحمي الدولة الملكية بأنواعها الثلاثة: الملكية العامة، والملكية الخاصة، والملكية التعاونية"، وأن المادة (٣٥) تنص على أن: "الملكية الخاصة مصونة...". كما تبين لها أن المادة (١٤٥) من القانون المدني تنص على أن ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام..."، وأن المادة (١٤٦) تنص على أنه إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه، وأن المادة (١/١٤٧) تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، وأن المادة (٤١٨) تنص على أن: البيع" عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي، وأن المادة (۸۰۲) تنص على أن: لمالك الشيء وحده، في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه، وأن المادة (۸۰۵) تنص على أنه لا يجوز أن يحرم أحد ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون، وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل"، وأن المادة (١/٩٣٤) تنص على أنه في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا رُوعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري"، وأن المادة (1) من القانون رقم (١١٤) لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري تنص على أن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، يجب شهرها بطريق التسجيل ... ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار البها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن.... وأن المادة (٢٦) من القرار بقانون رقم (١٤٢) لسنة ١٩٦٤ بنظام السجل العيني تنص على أن جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني .
المادة (۳۷) منه تنص على أن يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه.
وغيرها من النصوص والقوانين التي بين عدم جواز ذلك مثل
استبان للجمعية العمومية أن المادة (۱) من القانون رقم (۲۲۲) لسنة ۱۹٥٥ بشأن فرض مقابل تحسین على العقارات التي يطرأ عليها تحسين بسبب أعمال المنفعة العامة تنص على أن تفرض في المدن والقرى التي بها مجالس بلدية مقابل تحسين على العقارات المبنية والأراضي التي يطرأ عليها تحسين بسبب ) أعمال المنفعة العامة..."، وأن المادة (٦) منه تنص على أن تقدّر قيمة العقار الداخل في حدود منطقة التحسين قبل
التحسين وبعده لجنة تؤلف من .... وتستأنس اللجنة في تقدير قيمة العقار بثمن شراء المالك الأخير له وما أحدث فيه من تعديلات أو تحسينات وكذلك بثمن المثل في الصفقات التي تمت في مدة قريبة من وقت التقدير بشأن العقارات المجاورة الواقعة في منطقة التحسين..."، وأن المادة (۱۰) منه تنص على أن يكون مقابل التحسين مساويا نصف الفرق بين تقدير اللجنة لقيمة العقار قبل التحسين وبعده، وأن المادة (١٥) منه تنص على أن يكون مقابل التحسين دينا ممتازا على العقار ويأتي في المرتبة بعد المصروفات القضائية والضرائب ويكون تحصيله بطريق الحجز الإداري".
وتبين للجمعية العمومية كذلك أن المادة (1) من القرار بقانون رقم (۱۰۰) لسنة ١٩٦٤ بتنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة والتصرف فيها تنص على أن تسري أحكام هذا القانون على العقارات الداخلة في ملكية الدولة الخاصة عدا ما يأتي:..... وأن المادة (۲) منه تنص على أن تنقسم الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة إلى ما يأتي: (أ) الأراضي الزراعية، وهي الأراضي الواقعة داخل الزمام والأراضي المناخمة الممتدة خارج حد الزمام إلى مسافة كيلو مترين التي تكون مزروعة بالفعل... (ب) الأراضي البور، وهي الأراضي غير المزروعة الواقعة داخل الزمام والأراضي المتاخمة الممتدة خارج حد الزمام إلى مسافة كيلو مترين. (ج).... وأن المادة (۲۸) من قانون نظام الإدارة المحلية رقم (٤٣) لسنة ۱۹۷۹ – المعدل بموجب القانونين رقمي (٥۰) لسنة ۱۹۸۱) و (١٤٥) لسنة ۱۹۸۸ – تنص على أن يجوز للمحافظ بعد موافقة المجلس الشعبي المحلى للمحافظة وفى حدود القواعد العامة التي يضعها مجلس الوزراء أن يقرر قواعد التصرف في الأراضي المعدة للبناء المملوكة للدولة ووحدات الإدارة المحلية في نطاق المحافظة وقواعد التصرف في الأراضي القابلة للاستزراع داخل الزمام
كما استظهرت من أحكام قانوني تنظيم الشهر العقاري ونظام السجل العيني المشار إليهما أن التصرفات التي من شأنها إنشاء الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلها أو تغييرها أو زوالها، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، لا يتم إنشاؤها أو انتقالها أو تغييرها أو زوالها، سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة إلى الأغيار، إلا بتمام شهرها أو قيدها، فإذا لم تراع هذه الأحكام انحصرت آثار هذه التصرفات في مجرد التزامات شخصية ترتبها فيما بين ذوي الشأن فيها، ومنح المشرع البيانات الثابتة في صحائف الوحدات العقارية بالسجل العيني – في الأقسام المساحية الخاضعة لهذا النظام حجية مطلقة على صحتها، فتصبح هي الحقيقة بالنسبة إلى الغير، وأن عقد البيع يُلزم البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته إلى المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، وفي المقابل يلتزم المشترى بأن يُوفى بالثمن المتفق عليه إلى البائع في الوقت الذي يتم فيه تسليم المبيع إذا كان التسليم قد تم فور انعقاد العقد، ما لم ينفق على غير ذلك، وأنه إذا كان الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء ذاته هذا الحق ما دام محل الالتزام شيئًا معينا بالذات يملكه الملتزم، فإن المواد العقارية لا تنتقل فيها الملكية إلا بمراعاة أحكام الشهر أو القيد الماز بيانها، وأن آثار العقد تتصرف كأصل عام إلى المتعاقدين والخلف العام والخاص لهما، فتنتقل التزامات كل من البائع والمشتري الناشئة عن عقد البيع بمجرد وفاة أحدهما إلى خلفه العام، فينفذ في حقه ما نفذ في حق السلف بشأن العقد ويكون حجة عليه؛ لأنه قائم مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما التزم به مورثه كما يحل - كأصل عام- الخلف الخاص بحكم القانون محل السلف في جميع حقوقه والتزاماته وفقا للضوابط المقررة بالمادة (١٤٦) من القانون المدني.
وحاصل ما تقدم ذكره أن مساحات الأراضي كانت محددة بالفعل، باستخدامها في الزراعة علي نحو ما ذكر في العقود، وأكد عليه القانون، كما أن انتقال الملكية من البائع قد نشأ وأكتمل صحيحاً وفقاً لقوانين الشهر العقاري والسجل العيني.
لاحظت الجمعية العمومية أن سلطة المحافظ في وضع قواعد التصرف في الأراضي المملوكة لوحدات الإدارة المحلية أو للدولة والمعدة للبناء وفق حكم المادة (٤) من القانون رقم (۷) لسنة ١٩٩١، لا تصلح سندا للمطالبة بفرق الثمن بسبب تغيير هذا الاستخدام، ذلك لأن تطبيق هذه القواعد إنما يكون عند التصرف المباشر من وحدات الإدارة المحلية في تلك الأراضي إلى مشتريها، أما اذا توالت البيوع وانتقلت الملكيات بين أصحابها وفق قواعد الشهر والقيد المقررة قانونا، وخلصت اليهم خلوصاً قانونيا صحيحًا وتاما – كالحالات المعروضة فقد انتقي مناط تطبيقها، وأضحي القول بغير ذلك تعديلا للثمن على خلاف الأصل المقرر من عدم جواز تعديله أو التحلل منه بالإرادة المنفردة لأحد المتعاقدين إلا إذا شاب رضاه أحد عيوب الإرادة المعروفة، وبشرط أن يصدر بذلك حكم قضائي، على نحو يصبح معه فرض هذا التعديل بدون نص قانوني أو التزام عقدي – عدوانا صريحًا على الملكيات الخاصة في غير أحوالها، ومسانا محظورًا بمراكز عقدية استقر أمرها، وترتبت بمقتضاها الحقوق والالتزامات فيما بين أطرافها، مما يغل يد أصحابها عن الانفراد في حدود القانون بحقوق استعمالها
واستغلالها والتصرف فيها، ويقيد من مباشرة حقوقهم عليها في غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية.
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوي والتشريع بمجلس الدولة برئاسة المستشار أسامة محمود محرم، إلي عدم أحقية الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة بمحافظة الفيوم في إعادة تقدير أثمان الأراضي السابق بيعها للأفراد بغرض الاستصلاح والزراعة بعد وفائهم بأثمانها وانتقال ملكيتها إليهم قانونا وقيامهم ببيعها وتسلسل انتقال ملكيتها قانونا إلى الغير في حالة دخولها ضمن الحيز العمراني لمدينة طامية مع التزام ملاك تلك الأراضي بأداء مقابل التحسين المقرر وفقا لأحكام قانون البناء بسبب اعتماد المخطط التفصيلي للمدينة والمقدر طبقا لأحكام القانون رقم (۲۲۲) لسنة ١٩٥٥ المشار إليه؛ وذلك على الوجه المبين بالأسباب.
