محكمة شمال الجيزة: لا بيع في المال الشائع دون علم الأقلية وموافقتها

أصدرت الدائرة الخامسة مدني كلي بمحكمة شمال الجيزة الابتدائية، برئاسة المستشار محمد هيكل وعضوية القاضيين إسلام فتحي ومحمد أسامة، وأمانة سر راضي دسوقي، حكمًا في الدعوى رقم 2923 لسنة 2024 مدني كلي شمال الجيزة، قضت فيه برفض دعوى صحة ونفاذ عقد بيع أرض بمنطقة بولاق الدكرور، مع قبول الاعتراض المقدم من إحدى الشريكات على البيع لبطلانه وفقًا لأحكام المادة 832 من القانون المدني.

تفاصيل الدعوى الأصلية

تعود وقائع النزاع إلى أن المدعي أقام دعواه في 7 يوليو 2024 بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15 ديسمبر 2023، والمتضمن بيع المدعى عليهم له حصة قدرها 12 قيراطًا من 24 قيراطًا مشاعًا في كامل قطعة الأرض رقم (…) بحوض مدينة الأوقاف – بولاق الدكرور – الجيزة، بمساحة إجمالية قدرها 391.90 مترًا مربعًا، مقابل مبلغ 15 مليون جنيه تم سداده نقدًا بمجلس العقد.

وطلب المدعي كذلك إلزام المدعى عليهم من الأول حتى الثالثة بتسليم الأرض خالية من الشواغل والأشخاص، وإلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.

استند المدعي إلى أن البائعين من الأول حتى الثالثة باعوا حصصهم التي تمثل 75% من كامل الأرض بالميراث الشرعي، وأن المدعى عليها الرابعة تمتلك 25% فقط، وتم إعلانها بالتصرف طبقًا للمادة 832 من القانون المدني عن طريق إنذار رسمي بتاريخ 14 سبتمبر 2023، وانقضت مدة الشهرين دون اعتراض.

دفاع المدعى عليهم والدعوى الفرعية

خلال تداول الدعوى، حضر محامو الطرفين، وطعن دفاع المدعى عليهم من الأول والثانية على توقيعاتهما في العقد بالإنكار، وأُحيل النزاع إلى قسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي، الذي انتهى إلى صحة التوقيعات المنسوبة إليهما على العقد.

وفي المقابل، تقدمت المدعى عليها الرابعة بدعوى فرعية، طالبت فيها ببطلان عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023 بطلانًا مطلقًا، استنادًا إلى مخالفة أحكام المادة 832 من القانون المدني، لعدم علمها بالتصرف وعدم إعلانها به على الوجه الصحيح، مؤكدة أن الخطاب المسجل الخاص بإعلانها بالبيع قد عاد مرتدًا للراسل دون تسليم، مما يعني انتفاء علمها القانوني بالتصرف محل النزاع.

وقدمت المدعية فرعيًا حافظة مستندات تضمنت شهادة من الإدارة العامة لبريد الجيزة تفيد أن المسجل رقم RM97564 بتاريخ 25 سبتمبر 2023 أُعيد إلى الراسل دون تسليم، إضافة إلى صورة من إشهاد وفاة ووراثة المتوفى سعيد (…)، وصورة من الحكم رقم 2709 لسنة 2023 أسرة العجوزة القاضي ببطلان إعلام الوراثة رقم 2294 لسنة 2023، وتأيده استئنافًا.

المحكمة ترفض الدعوى الأصلية وتقبل الاعتراض

استندت المحكمة في حيثيات حكمها إلى نص المادة 832 من القانون المدني، التي تنص على أنه:

“للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه إذا استندوا في ذلك إلى أسباب قوية، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء الذين لهم خلال شهرين من وقت الإعلان حق الاعتراض أمام المحكمة.

وأشارت المحكمة إلى ما استقر عليه قضاء محكمة النقض بأن إعلان الأقلية من الشركاء بإرادة الأغلبية شرط جوهري لصحة التصرف، وأنه في حال عدم ثبوت الإعلان أو عدم تمامه، يترتب عليه بطلان التصرف في مواجهة الشريك الذي لم يُعلن علمًا يقينيًا.

وبمراجعة أوراق الدعوى، تبين للمحكمة أن المدعية فرعيًا لم تتسلم الإعلان الخاص بقرار الأغلبية بالبيع، وثبت من إفادة البريد الرسمي أن الخطاب عاد مرتدًا دون تسليم، ما يفيد عدم علمها اليقيني بالتصرف إلا عند رفع الدعوى، فقامت فور ذلك بتقديم اعتراضها في الميعاد القانوني المحدد بشهرين من تاريخ العلم.

كما رأت المحكمة أن الحكم الصادر ببطلان إعلام الوراثة القديم وإصدار إعلام جديد لم يغير من حصص الشركاء في المال الشائع، وبالتالي لا يغير من نتيجة الدعوى الأصلية.

انتهت المحكمة إلى الحكم بما يلي

١- في الدعوى الأصلية: برفضها، وإلزام المدعي بالمصروفات ومبلغ 75 جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة.

٢- في الدعوى الفرعية: بقبول الاعتراض المقدم من المدعية على عقد البيع المؤرخ 15 ديسمبر 2023، وإلزام المدعى عليهم فرعيًا من الأول إلى الرابع بالمصروفات ومبلغ 75 جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة.

وأكدت المحكمة في ختام حكمها أن سلامة إجراءات الإعلان تمثل ركنًا جوهريًا في انعقاد التصرفات القانونية بين الشركاء في الأموال الشائعة، وأن تجاهلها يترتب عليه البطلان المطلق للعقد، تطبيقًا لنص المادة 832 من القانون المدني ومبادئ محكمة ال