حسم نزاع شقة.. الغاء التنازل الصوري وحماية عقد البيع في نزاع عقاري
قضت محكمة استئناف مدني القاهرة في استئناف الحكم الصادر بجلسة 2024/4/30 من محكمة حلوان الابتدائية في الدعوى رقم 128 لسنة 2024، تناول القضاء تفاصيل نزاع عقاري معقد مبني على عقد بيع مؤرخ 2018/8/15، حيث ادعى المدعى حقه في استلام الشقة المبيعة. وقد تركزت الوقائع على التصرف الوهمي للمدعى عليه الأول بتنازل صوري مؤرخ 2023/2/15، ما أدى إلى خرق التزامه بعدم التعرض للمشتري.
وبناءً على تحليل الأدلة، الشهادات، وتقارير الطب الشرعي، قضت المحكمة بعدم نفاذ الإقرار بالتنازل وإلغاءه، وأمرت بطرد المدعى عليها الثانية من عين التداعي وتسليمها للمستأنف، مع إلزام المدعى عليهم بالمصاريف والأتعاب.
يُظهر القرار قوة العقد وحماية الحقوق الشرعية للمشتري.
قالت المحكمة في حيثيات حكمها برئاسة المستشار أحمد الجنايني وعضوية المستشارين محمود خليف و محمود الصاوي بأمانة سر خالد عبد العظيم، في الاستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم 15229 لسنة 141 ق المرفوع من الاستاذ مصباح القربة المحامي، أن المحكمة بعد مطالعة الأوراق وسماع المرافعة والمداولة حيث أن وقائع الدعوى ومستندات الخصوم فيها ودفاعهم ودفوعهم سبق وان حصلها الحكم المستأنف ومن ثم تحيل إليه منعا للتكرار إلا إننا نوجزه بالقدر اللازم لحمل هذا القضاء في أن المدعى أقام الدعوى رقم ۱۲۸ لسنة ۲۰۲٤ مدني كلى حلوان قبل المدعى عليهم ابتغاء الحكم أولاً : بعدم سريان التنازل في حقه - ثانياً: الحكم بصورية التنازل المؤرخ ۲۰۲۳/۲/۱۵ صورية مطلقه - ثالثاً الحكم بطرد المدعى عليها ثانياً من الشقة محل التداعي وتسليمها له ومقابل الريع عن المدة التي وضعت يدها على ملكة حتى تاريخ الحكم رابعاً: إلزام المدعى عليهما الأول والثاني بالمصروفات والأتعاب على سند من القول انه بموجب عقد بيع مؤرخ ۲۰۱۸/۸/۱۵ بينه والمدعى عليه الأول يمتلك المدعى الشقة المبينة به وبالصحيفة وبعد سداد أقساطها منه كاتفاق الطرفين وتم عمل توكيل له بالتصرف بالبيع للنفي والغير إلا انه فوجئ بقيام المدعى عليه الأول بالتنازل عن الشقة مشتراه للمدعى عليها الثانية بموجب التنازل المؤرخ ۲۰۲۳/۲/۱۵ وحال مواجهته بذلك اقر بصورية ذلك التصرف وانه على سبيل المجاملة كونها زوجته والغرض من اختصام المدعى عليه ثالثاً ليصدر الحكم في مواجهته ليقوم بتحرير عقد البيع النهائي له الأمر الذي حدا به لإقامة دعواه. وحيث تداولت الدعوى بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها مثل المدعى والمدعى عليها الثانية كل بوكيل محام وقدم الحاضر عن المدعى ثلاث حوافظ مستندات طويت الأولى على عقد البيع المؤرخ ۲۰۱۸/۸/۱۵ وصورة ضوئية لعقد البيع المؤرخ ۲۰۱۸/۱/۲۳ المحرر بين المدعى عليه الأول كمشترى لعقار التداعي من المدعى عليه الثالث وصورة من التوكيل ٣٣٠ و لسنة ۲۰۲۳ توثيق البساتين وطويت الحافظة الثانية على صور ضوئية الإيداعات بنكية لمبالغ من المدعى لحساب المدعى عليه الثالث وصورة لعقد تشطيب مؤرخ ٢٠٢١/٢/١٤ وطويت الحافظة الأخيرة على صورة ضوئية لإقرار منسوب للمدعى عليه الأول بتنازله عن العقد بتاريخ ۲۰۲۳/۲/۱۵ وبجلسة ٢٠٢٤/٤/٣٠ حكمت المحكمة بعدم نفاذ الإقرار المنسوب للمدعى عليه الأول المؤرخ ۲۰۲۳/۲/۱۵ بالتنازل عن عقد البيع المؤرخ ۲۰۱۸/۵/۱۸ وإلغائه في حق المدعى ورفضت ما عدا ذلك من طلبات وألزمت المدعى والمدعى عليه الأول بالمصروفات وأسست قضائها في رفض طلب الصورية على خلو الأوراق مما يشير إلى وجود ثمة عقد ظاهر مؤرخ ۲۰۲۳/۲/۱۵ بين المدعى عليه الأول وأخر متعاقد معه بشان عين التداعي - كما وأسست قضائها برفض طلب طرد المدعى عليها الثانية ومقابل الريع على خلو الأوراق مما يثبت حيازة المدعى عليها الثانية لعين التداعي ومنعها للمدعى من الانتفاع بها بينما أسست قضائها بعدم نفاذ الإقرار المؤرخ ۲۰۲٣/٢/١٥ بالتنازل عن عقد البيع وإلغائه في حق المدعى استناداً على عدم منازعة المدعى عليه الأول في صحة عقده البيع والإقرار المنسوب إليه ونسبته إلى عقد البيع المؤرخ ۲۰۲۳/۵/۱۸ وهو ما يلزم المدعى عليه الأول قانونا بالالتزام بعدم التعرض للمشترى من تاريخ إبرام البيع في ۲۰۱۸/۵/۱۸ ومن ثم يضحى تصرفه باطلاً وغير نافذ في حق المدعى. وحيث أن ذلك القضاء لم يلق قبولاً لدى المدعى فطعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم الكتاب في ٢٠٢٤/٦/٤ ومعلنه قانونا للمستأنف ضدهم ابتغاء الحكم بقبول الاستئناف شكلاً وفى الموضوع أصلياً تعديل الحكم المستأنف والقضاء بطرد المستأنف ضدها الثانية من الشقة عين التداعي وتسليمها للمستأنف والقضاء بالريع عن مدة وضع يد المستأنف ضدها الثانية على ملك المستأنف وحتى الحكم احتياطياً أحاله الدعوى للتحقيق وسماع الشهود ومن باب الاحتياط الكلى ندب خبير لإثبات أن المستأنف ضدها الثانية تقيم بالعين مع إلزام المستأنف ضدهم بالمصروفات والأتعاب عن درجتي التقاضي لأسباب حاصلها الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ذلك أن المستأنف ضدها الثانية هي من تقيم بالشقة دون سند قانوني وهو ما يحول بينه والانتفاع بملكة وان المستأنف ضده الأول قام ببيع الشقة عين التداعي له وثم حرر صيغه تنازل للمستأنف ضدها الثانية عنها
الأوراق التي قدمها المحامي مصباح القربة
وحيث تداول الاستئناف بالجلسات مثل المستأنف والمستأنف ضدها الثانية كل بوكيل محام وقدم الحاضر عن المستأنف حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية لإنذار موجه من المستأنف ضدها الثانية له ومذكرة بدفاعه طالعتهم المحكمة كما قدم الحاضر عن المستأنف ضدها الثانية حافظة مستندات طويت على صور ضوئية لتوكيلين وصحيفة دعوى ومذكرة بدفاعها طالعتهم المحكمة ثم قررت حجز الاستئناف للحكم لجلسة اليوم مع التصريحبمذكرات في اجل حددته لمن يشاء من الخصوم - لم يتقدم خلالها احد بثمه مذكرات. وحيث أنه وعن الاستئناف فانه أقيم في الميعاد المقرر قانوناً عملاً بالمادة ١/٢٢٧ من قانون المرافعات ومن ثم فهو مقبول شكلاً. وحيث أنه وعن الموضوع - فلما كان المقرر أن عقد البيع ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حق البائع له في تسليم المبيع من البائع السابق وهذا الأثر يترتب على عقد البيع حتى ولو لم يكن مسجلاً باعتباره من الحقوق الشخصية التي تتولد عنه. وأن المقرر أن مؤدى نص المادة ٤٥٨ من القانون المدني أن عقد البيع ولو لم يكن مسجلاً تنقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعه وطرد الغاصب منها ومطالبته بالريع. وان المقرر أن من أحكام البيع المنصوص عليها في المادة ٤٣٩ من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر فيمتنع على البائع أن يتعرض للمشترى سواءاً كان التعرض مادياً أم كان تعرضاً قانونياً لان من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض. وان المقرر أن الأصل خلوص المكان لمالكة فيكفي الأخير إثباتاً لواقعه الغصب التي يقيم عليها دعواه أن يقيم الدليل على وجود الغير بالعين ليتنقل بذلك عبء الإثبات على الأخير ليثبت أن وجوده بالعين يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك. وان المقرر أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون م ١/١٤٧ مدني - لما كان ذلك وعملاً به وكان المستأنف ضده الأول قد باع عين التداعي للمستأنف بموجب العقد المؤرخ ۲۰۱۸/۸/۱۵ وقام الأخير بسداد باقي أقساط الشقة موضوع البيع كالثابت بحافظة المستندات المقدمة منه أمام محكمة أول درجة. وكان المستأنف ضده الأول ملزماً بعدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع وثبت بصحيفة الدعوى وبصورة الإقرار المرفق أن المستأنف ضده تنازل عن ذلك العقد من تاريخ ٢٠٢٣/٢/١٥ وهو ما يعد نقضاً للعقد المؤرخ ۲۰۱۸/۸/۱۵ بإرادته المنفردة وهو ما لا يجوز قانونا ذلك انه ملزم التزام أبدى بالامتناع عن التعرض للمشترى أعمالاً لحكم المادة ٤٣٩ مدني ومن ثم فان ذلك التنازل يكون غير نافذ حق المستأنف وهو ما انتهى إليه صائباً الحكم المستأنف وعن طلب طرد المستأنف ضدها الثانية من عين التداعي وتسليمها للمستأنف. فلما كان المستأنف اقر بصحيفة دعواه أن المستأنف ضدها الثانية تقيم في عين التداعي دون سند وبطريق الغصب وكانت الأخيرة قد مثلت بالجلسات بوكيل محام ولم يقدم ما يثبت أن وجودها بعين التداعي له ما يبرره قانونا أو يقدم ثمة مستند بأحقيتها في شغل العين والانتفاع بها وهى المكلفة بذلك قانونا ومن ثم فالمحكمة تستخلص من ذلك أن يدها على العين يد غاصبه دون سند ومن ثم يحق للمستأنف إقامة دعواه بطردها منها وتجيبه المحكمة لطلبه هذا وعلى نحو ما سيرد بالمنطوق. وحيث أنه وعن طلب التسليم فالمحكمة تجيبه إليه كأثر لقضائها بطرد المستأنف ضدها الثانية وإخلائها من عين التداعي للغصب ولما كان الحكم المستأنف قد خالف ذلك النظر ومن ثم فالمحكمة تقضى بإلغائه وتجيب المستأنف لطلبه وعلى النحو الوارد بالمنطوق. وحيث أنه وعن طلب المستأنف للريع مده وضع يد المستأنف ضدها الثانية على عين التداعي فلما كان المقرر أن محكمة الموضوع غير ملزمة بتكليف الخصوم بتقديم الدليل على دفاعهم أو لفت نظرهم لمقتضيات هذا الدفاع وحسبها أن تقيم قضائها على أسباب تكفى لحمله. لما كان ذلك وكان المستأنف لم يثبت تاريخ ومدة وضع يد وإقامة المستأنف ضدها الثانية بعين التداعي لتقضى المحكمة على تقدير الريع المستحق له وبالتالي يكون قد عجز عن إثبات ذلك الطلب وتقضى المحكمة برفضه بحالته ولما كان الحكم المستأنف قد انتهى إلى ذلك القضاء ومن ثم فالمحكمة تقضي بتأييده في هذا الشق. وحيث انه عن المصروفات فالمحكمة تلزم بها المستأنف ضدهما الأول والثانية عملا بالمواد ۱/۱۸٤ ، ۱۸۶ ، ۲۴۰ مرافعات والمادة ۱/۱۸۷ محاماة المعدل بق ١٠ لسنة . ۲۰۰۲ فلهذه الأسباب حكمت المحكمة بقبول الاستئناف شكلاً - وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به بشان رفضه لطلبي طرد المستأنف ضدها الثانية من عين التداعي وتسليمها للمدعى والقضاء مجدداً بطردها من عين التداعي المبينة بالصحيفة وتسليمها للمستأنف وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك وألزمت المستأنف ضدهما الأول والثانية بالمصروفات عن درجتي التقاضي ومبلغ مائتي جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
