محكمة النقض: استمرار حيازة المورث للعقار يحول عقد البيع إلى وصية مستترة

في حكم يُرسخ مبدأً قضائيًا مهمًا في منازعات المواريث والتصرفات العقارية، وضعت الدائرة المدنية بـ محكمة النقض ضوابط التفرقة بين عقد البيع الحقيقي والوصية المستترة، مؤكدة أن مجرد تسجيل عقد البيع لا يحول دون اعتباره وصيةً مضافة إلى ما بعد الموت إذا ثبت احتفاظ المورث بحيازة العقار والانتفاع به حتى وفاته. 

وشددت المحكمة على أن توافر هذه القرينة القانونية يعفي الورثة من إثبات نية الإيصاء، ويُخضع التصرف لأحكام قانون الوصية، بما يضمن عدم التحايل على قواعد الميراث وحماية الحقوق الشرعية للورثة.

النقض: تجديد عقد الإيجار لا يكون إلا بموافقة المؤجر الصريحة.. والامتداد يختلف عن التجديد

النقض: ميعاد المسافة يُضاف إلى تعجيل الاستئناف.. وإلغاء حكم بسقوط الخصومة وإحالة الدعوى مجددًا

النقض ترسي مبدأ قضائيًا بشأن تقارير الخبراء.. إغفال الدفاع الجوهري يوجب نقض الحكم

5 مبادئ أرستها محكمة النقض في قضايا تبديد منقولات الزوجية

محكمة النقض ترسم ضوابط جديدة لإثبات جريمة تبديد منقولات الزوجية

قالت المحكمة في حيثيات حكمها برئاسة القاضي محمد فوزي خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية القضاة أحمد فراج، طارق خشبة، أحمد عبد القوي سلامة، وعبد الله الدمنهوري نواب رئيس المحكمة وبحضور رئيس النيابة محمد صلاح الدين وأمانة سر مصطفى ميزار، في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة، في يوم الاثنين 11 من شعبان سنة 1446هـ، الموافق 10 من فبراير سنة 2025م.

أصدرت الحكم الآتي:

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 11308 لسنة 83 ق.

المرفوع من:

………………..

ضد

ورثة/ ………………..، وهم:

1- ………………..

2- ………………..

3- وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصلحة الشهر العقاري.

4- أمين عام مصلحة الشهر العقاري بصفته.

5- أمين مكتب شهر عقاري جنوب القاهرة بصفته.

6- رئيس مأمورية شهر عقاري قصر النيل بصفته.

في يوم 2013/6/19 طُعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ 2013/4/29 في الاستئناف رقم 16726 لسنة 127 ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.

وفي 2013/7/9 أُعلن المطعون ضده الأول بصحيفة الطعن.

وفي 2013/7/10 أُعلن المطعون ضده الثاني بصحيفة الطعن.

وفي 2013/7/21 أودع المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه.

ثم أودعت النيابة مذكرتها، وطلبت فيها: قبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه.

وبجلسة 2014/4/14 عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة، فرأت أنه جدير بالنظر، فحددت لنظره جلسة للمرافعة.

وبجلسة 2025/2/10 سُمعت الدعوى أمام هذه الدائرة، على ما هو مبين بمحضر الجلسة، حيث صمم كل من محامي الطاعن، والمطعون ضدهم، والنيابة العامة، على ما جاء بمذكراتهم، والمحكمة أصدرت الحكم بذات جلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه القاضي المقرر/ ………. نائب رئيس المحكمة، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الوقائع سبق أن أحاط بها الحكم المستأنف، والحكمان الصادران من محكمة الاستئناف بتاريخ 2011/9/13 و2013/4/29، والأحكام الصادرة من هذه المحكمة بتاريخ 2011/5/3 و2014/8/4 و2019/3/25 و2023/3/13، ومن ثم تحيل إليها المحكمة باعتبارها مكملة لهذا الحكم.

وإذ توجز الوقائع في أن المستأنف أقام على مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، والمستأنف ضده الثالث بصفته، الدعوى رقم 5616 لسنة 2009 مدني كلي جنوب القاهرة، بطلب الحكم ببطلان عقد البيع المسجل رقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل، واعتباره كأن لم يكن، ومحو وشطب ما ترتب عليه من تسجيلات.

وقال بيانًا لذلك إنه ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، ومورثتهما (والدتهما)، يمتلكون على الشيوع، كلٌ بحق الثلث، العمارة المبينة المعالم بالأوراق، وإذ توفيت مورثتهما في 2009/10/5، وتركت ما يورث عنها حصتها في تلك العمارة، وقد انحصر إرثها فيه ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، إلا أن الأخيرة ادعت شراءها من مورثتهما المذكورة حصة مقدارها ثلاثة قراريط واثنا عشر سهماً بالعقار المشار إليه، لقاء ثمن مقداره خمسون ألف جنيه، ومن ثم كانت الدعوى.

حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها. استأنف المستأنف هذا الحكم بالاستئناف رقم 16726 لسنة 127 ق القاهرة، فأحالت المحكمة الاستئناف إلى التحقيق لإثبات ونفي صورية عقد البيع صوريةً نسبيةً، وبعد أن استمعت إلى شهود الطرفين، قضت بتاريخ 2011/9/13 بإلغاء الحكم المستأنف، وبرد وبطلان العقد المسجل سالف الذكر، وبمحوه وشطبه، مع التأشير على هامشه بذلك.

طعنت مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني في هذا الحكم بطريق النقض، بالطعن المقيد برقم 16632 لسنة 81 ق، وبتاريخ 2012/5/3 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة. وبعد أن عجل المستأنف السير في الاستئناف رقم 16726 لسنة 127 ق القاهرة، قضت المحكمة بتاريخ 2013/4/29 بتأييد الحكم المستأنف.

طعن المستأنف في هذا الحكم بطريق النقض للمرة الثانية بالطعن المعروض، وبتاريخ 2014/8/4 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وقبل الفصل في موضوع الاستئناف بندب مكتب خبراء وزارة العدل بجنوب القاهرة، ليندب بدوره لجنة من ثلاثة خبراء تكون مهمتها مباشرة المأمورية المبينة بمنطوق الحكم، وعليه تحيل المحكمة في بيانها.

ونفاذًا لهذا الحكم، أودع الخبراء المنتدبون تقريرهم، الذي انتهوا فيه إلى نتيجة مؤداها أن عناصر تركة المورثة تتمثل في حصة مساحتها أربعة قراريط واثنا عشر سهماً بالعقار المملوك للمورثة المذكورة، وطرفي الدعوى كل منهم بحق الثلث، ومبالغ نقدية مقدارها ثلاثمائة وستة وسبعون ألفًا وثمانمائة وأربعة وستون جنيهًا وسبعة وستون قرشًا.

وأن قيمة الحصة المبيعة بالعقد المسجل مثار النزاع، والبالغ مساحتها ثلاثة قراريط واثنا عشر سهماً، ومبالغ نقدية مقدارها مائتان وستة وسبعون ألف جنيه، وأن التصرفات العقارية التي تمت على العقار هي العقد المسجل والوصية المعلقة سالفة البيان، وأن مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني لم تكن وكيلة عن البائعة.

وأن ثلث التركة، في حالة صحة عقد البيع المشار إليه، يبلغ مائة وخمسة وعشرين ألفًا وستمائة وواحدًا وعشرين جنيهًا وخمسة وخمسين قرشًا بالنسبة للمبالغ النقدية، ومساحة قيراط ونصف من أربعة وعشرين قيراطًا بالعقار المذكور، وأن باقي الحصة بهذا العقار، ومقدارها ثلاثة قراريط من أربعة وعشرين قيراطًا، توزع على ورثة المستأنف ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني للذكر مثل حظ الأنثيين.

وفي حالة صورية العقد، يكون الثلث مبلغ مائة وواحد وعشرين ألفًا وستمائة وواحدًا وعشرين جنيهًا وخمسة وخمسين قرشًا، ومساحة قيراطين وثلثي قيراط من أربعة وعشرين قيراطًا بالعقار، وباقي الحصة ومقدارها خمسة قراريط وثلث قيراط من أربعة وعشرين قيراطًا توزع على الورثة سالفي الذكر.

وبتاريخ 2019/3/25 قضت المحكمة بإعادة المأمورية لمكتب خبراء وزارة العدل، ليندب بدوره لجنة الخبراء السابق ندبها أو غيرها عند الاقتضاء، لإعادة مباشرة المهمة الموكولة إليها بموجب الحكم الصادر من هذه المحكمة بتاريخ 2014/8/4، والمحكمة تحيل إليه في هذا الشأن. وإذ أودعت اللجنة تقريرها، انتهت فيه إلى ذات النتيجة سالفة البيان.

وبتاريخ 2023/3/13 قضت المحكمة بإعادة المأمورية لمكتب خبراء وزارة العدل لإعادة مباشرة المأمورية المنوطة إليها بموجب الحكم الصادر بندبها والمشار إليه، وإذ أودعت اللجنة تقريرها انتهت فيه إلى ذات النتيجة السابقة، وأضافت في تقريرها أن ثلث التركة لا يتسع لنفاذ الوصية السابق صدورها من المورثة لابنتها، مورثة المستأنف ضدهم أولًا، بموجب الوصية رقم 3517 حرف (ب) توثيق الأزبكية، المؤرخة 1993/7/22، والتصرف مثار النزاع بالعقد المسجل المشهر برقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل، في حالة اعتباره وصيةً مضافةً إلى ما بعد الموت، وتنفيذ هذا التصرف وتلك الوصية في ضوء ما نصت عليه المادة 80 من القانون رقم 71 لسنة 1946، وأن ثلث التركة المخلف عن المورثة لا يفي لنفاذ الوصية الأولى والثانية إذا ما اعتبرتا كذلك.

وحيث إن الاستئناف تداول نظره بالجلسات أمام هذه المحكمة، على النحو الثابت بمحاضرها، قدم خلالها الخصوم مذكرات بدفاعهم، وقد تم اختصام ورثة المستأنف ضدها الأولى في الاستئناف لوفاتها.

وحيث إن المحكمة قررت حجز الاستئناف للحكم لجلسة اليوم.

وحيث إنه عن شكل الاستئناف، فقد سبق الفصل فيه بالقبول.

وحيث إنه عن موضوع الاستئناف، وكانت الوصية في التركة تصرفًا مضافًا إلى ما بعد الموت، وإذ كان الأصل أن تنعقد بألفاظ دالة عليها تفيد إنشاءها، إلا أن المورث قد يبرم تصرفًا آخر يستر به نية الإيصاء لديه، وهو ما دعا المشرع – وفقًا لأحكام المادة 917 من القانون المدني – إلى إنشاء قرينة قانونية على توافر نية الإيصاء في أي تصرف يجريه المورث لأحد ورثته، إذا احتفظ بأي طريقة بحيازة العين وبالانتفاع بها مدى حياته.

فإن توافرت هذه القرينة، أعفت الوارث من إثبات طعنه على تصرفات مورثه، وإن لم تتوافر، كان للوارث أن يثبت نية الإيصاء لدى المورث بالقرائن القضائية.

ولمحكمة الموضوع أن تستظهر القرائن الدالة على أن التصرف ليس منجزًا، وأنه قصد به الإيصاء لوارث آخر، وأن لقاضي الموضوع السلطة التامة في تقدير ما يقدم إليه في الدعوى من أدلة، لا يخضع فيها لرقابة محكمة النقض، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه سائغًا، وله أصل ثابت في الأوراق.

لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه بأن تصرف مورثته لابنتها، مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، بما يتجاوز حقها شرعًا وقانونًا، بعقد البيع الصادر منها إليها سنة 2004، والمشهر برقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل، هو في حقيقته وصية مستترة في عقد بيع، وقد قصد به التحايل على قواعد الإرث وحرمانه من الميراث.

وكانت أقوال شهود المستأنف قد جرت على أن العقار مثار النزاع ظل في حيازة المورثة حتى وفاتها في غضون عام 2009، وأنها كانت تتسلم القيمة الإيجارية، وتقوم بالتوقيع على إيصالات سدادها، وأن الثمن الوارد بالعقد بخس.

وإن الثابت من صحيفة الاستئناف رقم 2243 لسنة 123 ق، المقام من مورثة المستأنف ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني طعنًا على الحكم الصادر في الدعوى رقم 6198 لسنة 1998 مدني كلي جنوب القاهرة - بتقرير ريع حصة المستأنف في هذا العقار - إقرارهما بتلك الصحيفة باستمرار حالة الشيوع، وبتملك كل منهما ثلث العقار، ولم تشتمل الصحيفة المشار إليها على ثمة إشارة إلى عقد البيع المذكور، في حين أن الصحيفة حررت سنة 2006 بعد البيع والتسجيل.

كما ثبت من إقرار مورثة المتخاصمين في الإنذار الموجه إلى المستأنف بتاريخ 2004/6/10 أنها كانت تدير العقار المملوك بالتساوي بينها وبين المستأنف ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني.

وثبت كذلك من المستخرج الرسمي للضرائب العقارية عن الفترة من عام 1991 إلى عام 2009 أن كليهما يمتلك ثمانية قراريط في العقار بالتساوي بينهما.

وما جاء بإنذار عرض الأجرة الموجه من المورثة والمعلن إلى المستأنف في 2009/3/31، وإقرارها فيه أن العقار مملوك لهم على الشيوع، وعرضها على المستأنف القيمة الإيجارية، دون أن يتضمن هذا الإنذار أي إشارة إلى البيع المشار إليه.

كما تبين من صحيفة الطعن بالنقض المرفوع من المورثة، والمقيد برقم 16137 لسنة 76 ق، والمودعة صحيفته بتاريخ 2006/9/27، إقرار المورثة ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني بأن كل واحدة منهما، بالإضافة إلى المستأنف، يمتلكون عقار النزاع مشاعًا بواقع ثمانية قراريط لكل منهم.

هذا إلى ما ثبت من صحيفة الإشكال في الحكم رقم 6198 لسنة 1998 مدني كلي جنوب القاهرة، المقام من المورثة على المستأنف بطلب وقف تنفيذ الحكم المشار إليه، أن الطاعن يمتلك حصة قدرها 8 قراريط، وتمتلك هي حصة قدرها 8 قراريط، ومورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني 8 قراريط، وأنها تتولى إدارة العقار وتوزيع ريعه على الشركاء.

وهو الأمر الذي تستدل معه المحكمة - ومن جماع ما تقدم - على أن المورثة المذكورة ظلت تحتفظ بحيازة العين المبيعة بالعقد المشهر مثار النزاع، والانتفاع بها حتى تاريخ وفاتها عام 2009، وهو ما تتوافر به شروط القرينة القانونية المنصوص عليها في المادة 917 من القانون المدني.

ولا ينال من ذلك تمسك مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني بالإقرارات الضريبية المقدمة منها، إذ لا تقطع أو تفيد هذه الإقرارات، بمفردها، تخلي المورثة عن حيازة كامل حصتها والانتفاع بها حتى وفاتها، على السياق سالف الذكر.

ومن ثم يكون التصرف العقد المشهر رقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل، الصادر من المورثة المذكورة إلى مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، صوري صورية نسبية، ويعتبر وصيةً مضافةً إلى ما بعد الموت.

ولما كانت المادة 37 من القانون رقم 71 لسنة 1946 بشأن الوصية تنص على أنه: “تصح الوصية بالثلث للوارث وغيره، وتنفذ من غير إجازة الورثة، وتصح بما زاد على الثلث، ولا تنفذ في الزيادة إلا إذا أجازها الورثة بعد وفاة الموصي”، ومفاد ذلك أن المشرع جعل ثلث تركة المتوفى حدًا أقصى لنفاذ وصاياه دون حاجة إلى إجازة الورثة، بحيث إذا لم يجيزوا الزيادة خلص لهم الثلثان الباقيان، فلا تنفذ فيهما هذه الزيادة، مما يقتضي - في حالة تعدد الوصايا - تحديد قيمتها جملةً لمعرفة ما إذا كان هذا الثلث يتسع لها، فتنفذ جميعًا دون حاجة إلى إجازة، وإلا قسم الثلث بين أصحاب الوصايا بالمحاصة.

وكانت لجنة الخبراء قد انتهت في نتيجة تقريرها إلى أن ثلث التركة لا يتسع لنفاذ الوصية السابق صدورها من المورثة لابنتها، مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، بموجب الوصية رقم 3517 حرف (ب) توثيق الأزبكية، المؤرخة 1993/7/22، والتصرف مثار النزاع بالعقد المسجل المشهر برقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل.

وإذ كان ما تقدم، وكانت المحكمة قد انتهت إلى أن التصرف مثار النزاع بالعقد المسجل والمشهر سالف البيان صوري صوريةً نسبيةً، واعتباره وصيةً مضافةً إلى ما بعد الموت، وكان الثابت من تقرير لجنة الخبراء المودع ملف الدعوى، والذي تطمئن إليه المحكمة وتقضي على هداه، أن ثلث التركة لا يتسع لنفاذ الوصيتين السابق صدورهما من المورثة لابنتها، مورثة المستأنف ضدهما الأول والثاني، بموجب الوصية رقم 3517 حرف (ب) توثيق الأزبكية، المؤرخة 1993/7/22، والتصرف مثار النزاع بالعقد المسجل المشار إليه سلفًا، ومن ثم فإن الوصيتين المذكورتين تنفذان معًا في حدود ثلث التركة بالمحاصة، عملًا بأحكام المادتين 37، 80 من قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددًا بصورية التصرف الوارد بالعقد المشهر رقم 1839 لسنة 2004 شهر عقاري قصر النيل صوريةً نسبيةً، واعتباره وصيةً مضافةً إلى ما بعد الموت، ينفذ هو والوصية رقم 3517 حرف (ب) توثيق الأزبكية، المؤرخة 1993/7/22، في حدود ثلث التركة، وألزمت المستأنف ضدهما الأول والثاني المصروفات عن الدرجتين، ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة